一、单项选择题(每小题只有一个正确答案)(共20题，每题1分。)

1.房地产的____是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 ( C )

A、适应性 B、对专业管理的的依赖性

C、位置的固定性 D、相互之间的影响性

2.落实开发资金是______阶段的主要工作内容。( B )

A.投资决策分析 B.前期工作

C.建设 D.营销

3.关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是( B ) 。

A 、(P / A,i,n) B、(A/P,i,n) C、(A/F,i,n) D、(F/A,i,n)

4.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为( A )阶段。

A、投资机会研究 B、预可行性研究

C、初步可行性研究 D、详细可行性研究

5.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在( B )以下。

A 、40% B、50% C、60% D、70%

6.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在( D )。

A、3个以上 B、5-10个之间

C、5个以上 D、3-10个之间

7.房地产投资项目的成本利润率等于( A )乘以100%

A、开发商利润/总开发成本

B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C、开发商利润/总开发价值

D、正常经营年份的经营收入/总开发成本

8.房地产开发项目的建设阶段是指( C )所经过的过程.

A、房地产开发 B、获得土地后到全部工程竣工

C、从工程开工到工程竣工验收 D、从工程开工到项目租售完毕

9.可行性研究报告中，一般不包括( C )

A、封面 B、摘要 C 、初步设计方案 D、附表

10.甲 .乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万

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C、甲 .乙两个物业投资风险相同 D、无法判断

11.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是( D )

A、3.75% B、7.5% C、15% D、15.87% (1+15%/4)4-1=15.87%

12.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的( B ) .

A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段

13.已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%,则该笔贷款是按( B )作为计息周期的。

A、年 B、半年 C季度 D、月

14.以下调查中，不属于不可控调查的是( D )

A、市场容量调查 B、消费行为调查

C、市场环境调查 D、营销因素调查

15.房地产投资的缺点是(D )

A、相对较高的收益水平 B、易于获得金融机构的支持

C、抵销通货膨胀的影响 D、投资回收期较长

16.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是(　C　 )

A、认知价值定价法　　　　　B、领导定价法

C、目标定价法　　　　　　　D、成本加成定价法

17.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( C )

A、房屋出租 B、房地产抵押

C、土地使用权出让 D、土地使用权转让

18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( A )

A、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C、实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

19.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是( C )

A、通货膨胀风险 B、周期风险

C、比较风险 D、变现风险

20.物业管理工作中的每一部分工作，都应以( B )为中心。

A、物业的保值增值 B、满足当前的租户和新租户

C、物业的安全 D、实现物业的管理目标

二、多项选择题(每小题2分，共20分)(在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分。)

21.投资者可以控制的风险包括( CD )。

A、利率风险　　 B、政策性风险　　 C、资本价值风险　　 D、持有期风险

22.按用途的不同，物业可以分为( ABC )。

A、居住物业　　B、商业物业　　C、工业物业　　D、出租物业 　E、土地

23.房地产投资较一般投资，具有( AC )优点。

A、相对较高的收益　　　B、投资回收期长　　　C、提高投资者的资信等级

D、良好的流动性　　　　E、投资数额巨大

24.房地产开发的4个阶段包括( ABDE )。

A、投资机会选择与决策　　　B、前期工作

C、招标阶段　　　　　　　　D、建设阶段　　　E、租售阶段

25.可行性研究的作用有(ABCD )

A、是项目投资决策的依据

B、是筹集建设资金的依据

C、是开发商与有关部门签订协议、合同的依据

D、是编制下阶段规划设计的依据

E、是对项目进行经济评价的依据

26.市场调查计划一般要包括( ABCDE )。

A、资料来源　　B、调查方法　　C、调查手段　　D、抽样方案　　E、联系方法

27.房屋开发费包括( ADE )。

A、建安工程费　　　　　　　B、“三通一平”费

C、拆迁安置补偿费　　　　　D、公共配套设施建设费

E、基础设施建设费

28.房地产贷款担保的形式有( 　ACD )

A、保证　　B、保险　　C、质押　　D、抵押 E、信用

29.下列投资行为属于房地产间接投资的有(　BDE　)

A、房地产开发投资　　　B、购买房地产开发企业的债券

C、房地产置业投资　　　D、购买住房抵押证券

E、购买房地产投资信托基金

30.项目竣工档案中的技术资料的内容包括( ABC )

A、前期工程资料 B、土建资料

C、安装方面的资料 　　D、设计文件 E、变更资料

一、单项选择题(每小题只有一个正确答案，每题1分，共20分。)

1—5 CBBAB 6—10 DACCB 11—15 DBBDD 16—20 CCACB

评分标准：每小题1分，答错或多选均为0分。

二、多项选择题(每小题2分，共20分)(在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分)

21、CD 22、ABC 23、AC 24、ABDE 25、ABCD

26、ABCDE 27、ADE 28、ACD 29、BDE 30、ABC
 

一、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)

1、简述房地产市场的特性。

2、简述房地产开发的主要程序及各程序所包括的主要环节。

3、房地产产品功能定位的目的、原则及方法。

4、什么是敏感性分析?敏感性分析的步骤如何?

5、房地产开发的资金来源有哪些?

二、计算题(20分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。)

某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少?如果该人40%月收入可用于住房消费，

该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年，(还息不还本，)剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少?月收入应为多少?

答案：

一、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)

1、答：房地产市场的特性有：

(1)房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。

(2)房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。

(3)市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。

(4)市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。

评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

2、答：房地产开发主要有四个程序：

(1)投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。

(2)前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、

(3)建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。

(4)租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。

评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

3、答： 目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。(2分)

原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。 (3分)

方法：一是明确目标使用者群体;而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力;三是针对目标使用者群体进行设计。 (3分)

评分标准：如上。

4、答：敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的重要性指标，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。(4分)

步骤：(1)确定用于敏感性分析的经济评价指标。

(2)确定不确定性因素可能的变动范围。

(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。(共4条，每条1分)

5、答：资金来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。答出几个主要来源，相应展开即可。

二、计算题(20分)

某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少?如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年，(还息不还本，)剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少?月收入应为多少?

答案：(1)贷款数额P= 15×(1-25%)=112500元， (3分)

i=15%/12=1.25%, (2分)

n=12×8=96月 (1分)

n,=12×6=72月 (1分)

(2) 月还款额为:

A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1] (4分)

=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元

该人月收入为2018.86/40%=5047.15元 (2分)

(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则

A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1] (2分)

=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元 (2分)

该人月收入为2378.81/40%=5947.04元 (3分)
 

1.根据《中华人民共和国宪法》、《物权法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有，个人、法人和其他组织只能取得国有土地的

A.用益物权 B.处分权

C.所有权 D.占有权

正确答案：A(1分)教材P50

2.调整平等主体之间的房地产关系的法律规范是

A.宪法规范 B.行政法规范

C.刑法规范 D.民法规范

正确答案：D(1分)教材P54

3.下列规范房地产的规范文件中，属于国家根本大法、具有最高法律效力的是

A.《中华人民共和国物权法》 B.《中华人民共和国城市房地产管理法》

C.《中华人民共和国宪法》 D.《中华人民共和国土地管理法》

正确答案：C(1分)教材P55

4.甲、乙公司分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个下出口，但甲为了车队出入更方便，遂于相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元，双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲的下列做法中，符合《物权法》规定的是

A.甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利

B.甲单独将在乙地通行的权利转让给丙

C.甲将办公楼转让给丙.将在乙地通行的权利转让给丁

D.甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙

正确答案：D(1分)教材P61

5.建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，应当向登记机关申请

A.初始登记 B.转移登记

C.更正登记 D.预告登记

正确答案：B(1分)教材P69

6.下列关于集体土地征收与征用的表述中，正确的是

A.征收是国家强行使用集体的土地，不改变土地所有权

B.征收是国家强行收买集体土地的所有权，改变土地所有权

C.征收与征用均依政府决定而发生效力，无须征得被征收被征用的单位或个人同意

D.征收无须征得被征收的单位或个人同意，而征用则须征得被征用的单位或个人同意

正确答案：C(1分)教材P76

7.下列关于小产权房的表述中，正确的是

A.城镇居民购买农民宅基地上房屋的，城镇居民不能取得房屋的所有权，房屋仍然归农民所有

B.城镇居民购买农民宅基地上房屋的，城镇居民能取得房屋的所有权，但不能转让

C.用地和规划手续合法的集体建设用地上建造的房屋.投资建设单位只能拥有使用权，不能取得投资建设的房地产的归属

D.无论城镇居民还是农村居民购买农民宅基地上房屋的，均不能取得房屋的所有权

正确答案：A(1分)教材P87

8.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满一定时间申请续期，该时间是

A.3个月 B.6个月

C.9个月 D.1年

正确答案：D(1分)教材P93

9.征收国有土地上的房屋，市、县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并子以公布，征求公众意见。征求意见的期限不得少于

A.15天 B.30天

C.45天 D.60天

正确答案：B(1分)教材P97

10.下列各项中，不适用拍卖方式出让国有建设用地使用权的是

A.商品住宅用地 B.商业、旅游用地

C.国际机关用地 D.有竞争要求的工业用地

正确答案：C(1分)教材P104

11.房地产开发项目开工前，开发企业应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，申请领取施工许可证时，要求建设资金己经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的

A.1既 B.20%

C.3既 D.50%

正确答案：D(1分)教材P114

12.《建设工程质量管理条例》规定.在正常使用条件下，建设工程有防水要求的卫生间的最低保修期限为

A.1年 B.2年

C.3年 D.5年

正确答案：D(1分)教材P138

13.建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位.如果房屋销售出去，一旦出现质全问题，对外承担责任的是

A.勘察单位 B.建设单位

C.设计单位 D.施工单位

正确答案：B(1分)教材P137

14.建设工程监理在监理活动中因违反行为承担的民事责任主要是

A.罚款 B.资质降级

C.违约责任 D.吊销资质证书

正确答案：C(1分)教材P135

15.商品房主体结构经检验确属不合格的，商品房买受人有权要求

A.退房 B.减少价款

C.修复整改 D.支付违约金

正确答案：A(1分)教材P147

16.商品房开发企业应当自签约之日起一定期限内向房地产管理部门和县、市人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，该期限是

A.10天 B.20天

C.30天 D.60天

正确答案：C(1分)教材P144

17.书面房屋租赁合同签订后，依法向房产管理部门登记备案的主体是

A.出租人 B.承租人

C.出租人和承租人 D.出租人或承租人

正确答案：C(1分)教材P157

18.下列关于“房地一体”原则含义的表述中，不正确的是

A.房屋所有权人和土地所有权人是一致的

B.房屋所有权人和土地使用权人是一致的

C.房屋所有权和土地使用权一同处分

D.以建筑物抵押的.该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押

正确答案：A(1分)教材P158

19.房地产评估机构从事房地产估价活动需要依法设立并取得房地产评价资质。其中，进行公司上市房地产估价业务，需房地产估价机构的等级是

A.一级 B.二级

C.三级 D.四级

正确答案：A(1分)教材P171

20.在商品房包销中，销售广告内容无论是否经过开发商认可，如果产生虚假广告问题，对外承担违约责任的主体是

A.开发商 B.房地产中介服务机构

C.广告经营者 D.广告发布者

正确答案：A(1分)教材P176

21.下列关于作为居间人的房地产中介机构的权利和义务的表述中，正确的是

A.居间人促成合同成立的，有权按约定收取报酬

B.居间人未促成合同成立的，有权按提供的劳动量收取一定的报酬

C.居间人未促成合同成立的，无权收取任何费用

D.居间人故意隐瞒与合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的，应当赔偿损失，但有权要求委托人支付合理报酬

正确答案：A(1分)教材P162

22.根据《物业管理条例》关于业主大会会议的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意才能通过的事项是

A.选举业主委员会 B.制定和修改业主大会议事规则

C.制定和修改管理规约 D.筹集和使用专项维修资金

正确答案：D(1分)教材P185

23.根据《物业管理条例》关于专项维修资金使用的规定，下列费用可以从专项维修资金中列支的是

A.有线电视管线的维护费

B.供水设备的维修费

C.物业保修期满后共用设施设备的维修费

D.当事人人为损坏的住宅共用部分的维修费

正确答案：C(1分)教材P197

24.物业管理区域内的业主大会成立之前，建设单位应选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理服务，建设单位选聘的法定方式是

A.招投标 B.业主推荐

C.建设单位指派 D.房地产管理部门指定

正确答案：A(1分)教材P194

25.根据《物权法》的规定.下列可以设定抵押的房地产是

A.土地所有权 B.建设用地使用权

C.依法查封的房地产 D.医院的医疗卫生设施

正确答案：B(1分)教材P202

26.某市甲公司与乙银行签订借款合同.约定甲公司以其所有的A大厦及其建设用地使用权为抵押物，贷款5000万元。双方办理抵押登记手续后，乙银行发放了贷款。甲公司后又在A大厦项目所在地块上增建了一幢商务配楼，尚未竣工。甲公司因另案被法院判决支付巨额债务.无法偿还乙银行的贷款.根据物权法律制度的规定，下列各项中，正确的是

A.商务配楼使用了乙银行拥有抵押权的土地，当然成为抵押物的一部分

B.商务配楼是在建工程，不得抵押、拍卖、转让

C.乙银行请求法院拍卖抵押物时，可以请求法院只拍卖A大厦和整个项目地块的建设用地使用权，而不拍卖商务配楼的房屋所有权

D.乙银行可以请求法院将A大厦和商务配楼以及整个项目地块的建设用地使用权一同拍卖，但无权就商务配楼拍卖所得价款优先受偿

正确答案：D(1分)教材P204

27.根据《住房公积金管理条例》的规定，下列关于公积金贷款的表述中正确的是

A.缴存住房公积金的职工只有在购买住房时，才可以申请住房公积金贷款

B.缴存住房公积金的职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请住房公积金贷款

C.申请人申请公积金贷款，无须提供担保

D.未缴存住房公积金的职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，也可以申请住房公积金贷款

正确答案：B(1分)教材P215

28.申请设立置业担保公司，要求实有资本不少于人民币

A.100万元 B.500万元

C.1000万元 D.3000万元

正确答案：C(1分)教材P217

29.除正常调整与退出外，下列情形中.享受实物配租的家庭应当按合同约定退回廉租住房的是

A.将所承租的廉租房转租的

B.将所承租的廉租房擅自与他人调换的

C.无正当理由，连续3个月未在所承租的廉租房居住的

D.承租廉租房后，因违法受行政处分的

正确答案：A(1分)教材P227

30.下列选项中，不属于房产税征税对象的是

A.城市土地上的房产

B.建制镇镇人民政府所在地的土地上的房产

C.农村土地上的房产

D.尚未设立建制镇的大中型工矿区范围内的房产

正确答案：C(1分)教材P241