第四章房地产价格评估

一、练习题

1、术语解释

(1)地产 (2)房地产(3)不动产 (4)基准地价 (5)标定地价(6)楼面地价

2、单项选择题

(1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产

(2)基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件

c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机

(3)假设开发法属于一种( )。

a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法

(4)某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369

(5)计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期

(6)待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000

(7)待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041

(8)残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法

(9)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为( )元/平方米。

a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800

(10)若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。

(11)某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。

a. 205 b. 429 c. 633 d. 690

(12)待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。

a. 110 b. 61 c. 80 d. 49

(13)待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。

a.1000 b.12000 c.4000 d.2000

(14)某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。

a.140 b. 157 c. 141 d. 148

(15)如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于 ( )。

a. 9% b. 12.5% c. 7.5% d. 5%

(16)被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。

a. 86 b. 87 c. 90 d. 85

(17)已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10%，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

a. 50 b. 60 c. 80 d. 100

(18)假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该房地产的评估值最接近于( )万元。

a. 28 b. 32 c. 25 d. 30

(19)被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8%，被评估土地的年限修正系数最接近于( )

a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054

(20)运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。

a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性

c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性

(21)某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9%，二年期贷款利率为10%，三年期贷款利率为11%，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。

a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25

(22)某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元/平方米，建筑物的年纯收益为( )元。

a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000

(23)某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元/平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元/平方米，专业费用为建筑费用的6%，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15%，销售费用及有关税费为售价的10%，该土地的价值接近于( ) 元/平方米。

a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元

(24)在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。

a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费

(25)某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( )

a.供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则

(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%，室内格局因素修正系数为( )

a.100/115 b.85/100 c.115/100 d.100/85

(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元

a.400 b.392 c.402 d.390

(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为( ) 万元

a.120 b.80 c.60 d.100

(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为( )

a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米

b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米

c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米

d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米

(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l%的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8%。该地产的评估值最接近于( )万元

a. 77 b. 146 c. 116 d. 193

3、多项选择题

(1) 影响地价的一般因素有( )。

a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素

(2)影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。

a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制

(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。

a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制

d.公有设施完善度 e. 交通便捷度

(4)影响地价的个别因素主要有( )。

a. 位置因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素

d. 地块形状因素 e. 土地利用因素

(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。

a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况

d. 环境质量 e. 土地使用年限

(6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。

a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平

(7)建筑物应在( )方面符合政府规定。

a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率 d.覆盖率 e.外形设计

(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( )。

a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益

d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备

(9)假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。

a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用

(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。

a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间

(11)房地产评估遵循的原则有( )

a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则

4、计算分析题

(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60%的总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。

(2)投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?

(3)某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元/平方米，但该房屋装修好，调整增加1%;设备配置齐全，增加2%;地段、层次、朝向增加1.5%，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。

(4)某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2%，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0%，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?

(5)有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

宗地

成交价格

(元/平方米)

交易时间

交易情况

容积率

剩余使用年限

区域因素

个别因素

待估地

2000/01

0

1.2

45

0

0

1

800

1998/01

2%

1.3

50

1%

0

2

850

1999/01

1%

1.4

50

0

1%

3

760

1998/01

0

1.1

40

0

-2%

4

780

1998/01

0

1.0

45

-1%

1%

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表：

年份

1995

1996

1997

1998

1999

2000

指数

100

105

108

110

111

115

试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

(6)有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。

(7)房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。

(8)假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

(9)某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。

(10)某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。

(11)某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。

(12)某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。

(13)某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。

(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?

二、参考答案

1、

(1)即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

(2)是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

(3)是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等)、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

(4)是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

(5)是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

(6)是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

2、

(1)a (2)b (3)d (4)c (5)b (6)b (7)d (8)c

(9)b (10)d (11)c (12)d (13)b (14)c (15)c (16)b

(17)c (18)a (19)d (20)c (21)c (22)b (23)a (24)c

(25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c

3、

(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde

(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd (11)abcde

4、计算题

(1)根据所给条件计算如下：

1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

2)总建筑费用现值为：

3)专业费用=9 190 000×6%=551 400(元)

4)租售费用及税金=29 7520 66×5%=1 487 603(元)

5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%

=(地价×20%)+(9 190 000+551 400)×20%

=(地价×20%)+1 948 280

6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20%)

=16574783÷1.2 =13812319(元)

(2)根据题中所给条件计算如下：

1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)

2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

(3)根据题意：

该房屋价格=970×(1+l%+2%+1.5%)×1200×0.7

=970×1.045×1200×0.7

=851466(元)

(4)

(5)

即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

(6)该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

1) 测算不动产总价

① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)

② 不动产纯收益 = 300×8000×90%×(1-25%) = 1620000(元)

③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)

④

2) 测算建筑费及专业费

建筑费及专业费 = 1000×(1+10%)×8000 = 8800000(元)

3) 计算利息

利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000(元)

4) 计算利润

利润 = 19706113×15% = 2955917(元)

5) 测算地价

地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917

地价 = 6994224/1.21 = 5780350(元)

单价 = 5780350/3200 = 1806.36(元/ m2)

楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54(元/m2)

(7)

1)该房地产的年租金总收入为：

1×7×12 = 84(万元)

2)该房地产的年出租费用为：

84×(5%+12%+6%) + 0.3 = 19.62(万元)

3)该房地产的年纯收益为：

84-19.62 = 64.38(万元)

4)该房地产的价格为：

64.38 ×[1-1/(1+12%)10]/12% = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元)

(8)

1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/(1+10%)2.5 = 8667.8(万元)

2)建筑成本及专业费：1500×(1+6%)×2 /(1+10%)2/2= 2891(万元)

3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)

4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元

5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价

地价=4269.3(万元)

(9)

300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p

p = 3759.4(万元)

(10)

1)建筑部分的重置成本:

800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元)

2)建筑部分的折旧：(1046.8-18)×8/50+18 = 182.6(万元)

3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元)

4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元)

5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)

(11)

1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)

2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元)

3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元)

(12)

1)预期完工后的楼价现值:

80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]

=2087.7(万元)

2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)

3)税费:购买价格×4%

4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%

购买价格=784.8(万元)

(13)

1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米)

2)带租约的3年期间每年的净租金收入：(180+120)×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)

3)租约期满后每年的净租金收入：(200+120)×1200×12×(1-20%)=368.64(万元)

4)计算带租约出售的总价格：

345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元)

(14)

1)估计预期楼价(市场比较法)

3500×(1+2%×1.5)×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米

3573.27×2000×5=3573.27(万元)

2)估计剩余建造费

2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元)

3)估计利息

在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元)

4)估计利润及税费

3573.27×(4%+8%)=428.79(万元)

5)估计在建工程价值

在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79

在建工程价值=1449(万元)

6)原产权人投入成本

(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元)

1449-2125=-676(万元)

原产权人亏损大约676万元.
 

第五章 无形资产评估

一、练习题

1、术语解释

(1)无形资产 (2)商誉

2、单项选择题

(1)某企业的预期年收益额为320万元，该企业的各单项资产评估价值之和为1200万元，其中专利权价值为400万元，该企业所属行业的平均收益率为10%，适用本金化率为10%，其商誉的评估值为( )万元。

a、800 b、400 c、2000 d、2400

(2)某甲(承租人)1999年1月和某乙(房主)签定了一房屋租赁合同，原租金为200元 / 月，每半年的第1个月初支付一次，租期为5年，某甲于2000年1月(尚未支付房租)转让该房屋的租赁权，经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元 / 月，折现率为10%。该租赁权的转让费接近( )元。

a、1900 b、2000 c、2400 d、12000

(3)下列公式能够成立的是( )

a、销售收入分成率 = 销售利润分成率 / 销售利润率

b、销售利润分成率 = 销售收入分成率 / 销售利润率

c、销售利润分成率 = 销售收入分成率 * 销售利润率

d、销售收入分成率 = 1 - 销售利润分成率

(4)某企业的预期年收益额为16万元，该企业各单项资产之和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此为适用本金化率计算出的商誉价值为( )万元

a、10 b、20 c、30 d、40

(5)某企业5年前获得一项专利，法定寿命为10年，现对其进行价值评估。经过专家估算，截止到评估基准日，其重置成本为120万元，尚可使用3年，则该项专利的评估价值为( )万元

a、45 b、50 c、60 d、72

(6)用成本法评估某项专利技术，已知在开发该专利的过程中耗费材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )万元

a、75 b、50 c、65 d、20

(7)下列阐述中正确的为( )

a、商誉是能够离开企业而单独存在的

b、商标可以转让其使用权，但不能够转让其所有权

c、商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权

d、商誉是产品的标志

(8)对无形资产进行转让、投资评估的前提条件是无形资产( )

a、可以确指 b、附着于有形资产 c、技术成熟度高 d、可带来超额利润

(9)某企业两年前引进一项专有技术，重置成本为100万元，预计尚可使用5年，该技术产品设计生产能力为年产1000件，现在准备将40%的生产能力转让出去，由于竞争对手的增加，使得该企业减少收益的现值为30万元。该技术转让的最低收费额接近( )万元

a、70 b、59 c、30 d、101

(10)预期某企业未来5年的净收益分别为13万元、14万元、11万元、12万元、15万元，第6年起的净收益保持在15万元左右。采用对各单项资产价值进行评估加总的方式确定企业价值为90万元。折现率为10%。该企业的商誉价值为( )万元

a、100 b、142 c、52 d、130

(11)某企业一项专利技术的法律保护期自1996年1月起20年，2002年1月预计其可带来超额利润的年限尚有10年。现在该企业拟将该技术转让给另一家企业使用5年，并从其年预期销售收入8000万元中分成15%作为转让收益。所得税率为33%。折现率为10%。该技术的转让价值为( )万元

a、3048 b、4940 c、5923 d、6845

(12)对于同一专利权来讲，其价值最高许可使用形式为( )

a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许可 d、独占使用许可

(13)无形资产价值评估公式：

n

最低收费额 + ? k2×ri (1-t)/(1 + r)i

i =1

适用于无形资产转让价格的( )

a、总付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付

(14) n

无形资产评估值 = ? k1×ri (1-t)/(1 + r)i

i =1

n

= 最低收费额 + ? k2×ri (1-t)/(1 + r)i

i =1

上述公式中，k1和k2的关系是( )

a、k1等于k2 b、k1大于k2 c、k1小于k2 d、不确定

3、多项选择题

(1)专利权的许可使用形式有( )

a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许可

d、独占使用许可 e、次级使用许可

(2)专利权的转让形式有( )

a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、特别使用许可

d、独占使用许可 e、全权转让

(3)无形资产转让价格的支付方式有( )

a、总付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付

(4)无形资产的最低收费额包括( )

a、卖方研究开发成本中应由买方摊还的部分

b、卖方的机会成本 c、卖方的转让成本

d、卖方分配到的经济租金 e、买方分配到的经济租金

4、问答题

(1)影响无形资产价值的因素有哪些?

(2)如何确定无形资产转让的最低收费额?

(3)自创型无形资产的重置成本由哪些要素构成?

5、计算题

(1)企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。该专利技术的开发成本为400万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为60万元。转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。

(2)甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。

(3)某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。

(4)甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，所得税率为33%。试估算该商标许可使用权价值。

(5)甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为33%。试确定该专利的使用权转让费。
 

第六章 金融资产和递延资产评估

一、练习题

1、术语解释

(1)金融资产 (2)股票的内在价格(3)股票的清算价格 (3)股票的市场价格

2、单项选择题

(1)被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为( )元

a. 137117 b.172000 c. 118000 d.153380

(2)被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。

a. 109 b. 116 c. 122 d. 154

(3)某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是( )。

a. 900 000元 b. 1 000 000元 c. 750 000元 d. 600 000元

(4)某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元(假定这里不考虑货币时间价值)。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应为( )元

a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220

(5)从资产评估的角度，递延资产属于一种( )。

a. 待摊费用 b. 预付费用 c. 无形资产 d. 固定资产

(6)上市公司股票的清算价格是( )。

a.资产总额与总股数的比值 b.资产总额与流通股数的比值

c. 净资产与上市流通总股数的比值 d.净资产与总股数的比值

(7)被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为( )万元

a、16 b、20 c、35 d、116

3、多项选择题

(1)债券具有以下特点：( )。

a、债券的流动性 b、债券的安全性 c、债券的盈利性 d、投资风险较小

(2)股票评估与股票的( )有关。

a、内在价值 b、账面价值 c、市场价值 d、清算价格 e、票面价格

(3)非上市债券的评估类型可以分为( )。

a、固定红利模型 b、红利增长模型

c、每年支付利息，到期还本型 d、分段模型 e、到期后一次还本型

(4)金融资产评估是对被投资方( )。

a、投资品评估 b、偿债能力评估 c、获利能力评估

d、变现能力评估 e、全部资产评估

(5)递延资产包括的项目有( )。

a、租入固定资产改良支出 b、预付报刊杂志费 c、开办费

d、固定资产修理支出 e、预提利息支出费用

4、问答题

(1)股票的投资特点是什么?

(2)债券的投资特点是什么?

(3)简述金融资产的评估特点。

(4)普通股评估的常见四种模型是什么?

(5)简述递延资产评估的特点。

5、计算题

(1)甲企业持有乙企业发行的优先股200股，每股面值500元，股息率为12%。当前的国库券市场利率为8%，乙企业的风险报酬率为2%。甲企业打算3年后将这些优先股出售，预计出售时市场利率将上升2个百分点。试评估该批优先股的价值。

(2)评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。

二、参考答案

1、

(1)金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。可以按照合约的不同性质将它们分为债权或股权。还可以根据金融资产期限的长短，可以将它们划分为货币市场(1年以内)和资本市场的融资工具。

(2)是一种理论价值或模拟市场价值。它是根据评估人员通过对股票未来收益的预测折现得出的股票价格。股票内在价格的高低，主要取决于企业的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素。

(3)指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。

(4)指证券市场上的股票交易价格。在发育完善的证券市场条件下，股票市场价格是市场对企业股票内在价值的一种客观评价;而在发育不完善的证券市场条件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。

2、

(1)a 100000×(1+4×18%)/(1+12%)2=137117(元)

(2)b

(3)b 股利增长率=20%×15%=3% 900000×10%/(12%-3%)=1000000(元)

(4)a [(40000/4)×1.5]+(240/2)=15120(元)

(5)b (6)d (7)a

3、

(1)a d (2)a c d (3)c e (4)b c (5)a c d

4、

(1)股票是企业为筹集资金而发行的一种有价证券，它证明股票持有者对企业资产所享有的相应所有权。因此，投资股票即是一种股权投资。其投资特点有：

①风险性。股票购买者能否获得预期利益，完全取决于企业的经营状况，因而具有投资收益的不确定性，利多多分，利少少分，无利不分，亏损承担责任。

②流动性。股票一经购买即不能退股，但可以随时按规则脱手转让变现，或者作为抵押品、上市交易，这使股票的流动成为可行。

③决策性。普通股票的持有者有权参加股东大会、选举董事长，并可依其所持股票的多少参与企业的经营管理决策，持股数量达到一定比例还可居于对公司的权力控制地位。

④股票交易价格与股票面值的不一致性。股票的市场交易价格不仅受制于企业的经营状况，还受到国内及国外的经济、政治、社会、心理等多方面因素的影响，往往造成股票交易价格与股票面值的不一致。

(2)债券是社会各类经济主体为筹集资金，按照法定程序发行的，承诺在指定日还本付息的债务凭证，它代表债券持有人与企业的一种债权债务关系。由于债券收益主要是利息收入，对投资人来说，主要看被投资债券的利息的多少。其投资特点有：

①风险性。政府发行的债券由国家财政担保;银行发行的债券以银行的信誉及资产作后盾;企业债券则要以企业的资产担保。即使发生企业破产清算时，债权人分配剩余财产的顺序也排在企业所有者之前。因此，投资债券的风险相对较小。

②收益的稳定性。一般情况下，债券利率是固定利率，一经确定即不能随意改动，不能随市场利率的变动而变动。在债券发行主体不发生较大变故时，债券的收益是比较稳定的。

③流动性。在发行的债券中有相当部分是可流通债券，它们可随时到金融市场上流通变现。

(3)金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。金融资产的评估特点包含以下两层含义：

①是对投资资本的评估。投资者之所以在金融市场上购买股票、债券，多数情况下是为了取得投资收益，股票、债券收益的大小，决定着投资者的购买行为。所以，投资者是把用于股票、债券的投资看作投资资本，使其发挥着资本的功能。从这个意义上讲，金融资产投资的评估实际上是对投资资本的评估。

②是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估。投资者购买股票、债券的根本目的是获取投资收益，而能否获得相应的投资收益，一是取决于投资的数量，二是取决于投资风险，而投资风险在很大程度又上取决于被投资者的获利能力和偿债能力。因此，对于债券的评估，主要应考虑债券发行方的偿债能力;股票评估除了参照股市行情外，主要是对被投资者的获利能力的评估。

(4)普通股价值评估通常按其股息收益趋势分为固定红利模型、红利增长模型、分段式模型、随机模型四种方法。

对于企业经营比较稳定、红利分配固定，且能够保证在今后一定时期内红利分配政策比较稳定的普通股评估，应采用固定红利模型。运用该模型计算的股票评估值=预期下一年的红利额÷折现率或资本化率。

红利增长模型用于成长型企业股票评估。该模型是假设股票发行企业没有把剩余权益全部用作股利分配，而是将剩余收益的一部分用于追加投资，扩大企业再生产规模，继而增加企业的获利能力，最终增加股东的潜在获利能力，使股东获得的红利呈逐渐增长趋势。运用该模型计算的股票的评估值=预期下一年股票的红利额/(折现率-股利增比率)。

分段式模型是先按照评估目的把股票收益期分为两段，一段是能够被客观地预测的股票收益期或股票发行企业的某一经营周期;另一段是第一段期末以后的收益期，该阶段受到不可预测的不确定因素影响较大，股票收益难以客观预测。进行评估时，对前段逐年预期收益直接折现，对后段可采用固定红利模型或红利增长模型，收益额采用趋势分析法或客观假设。最后汇总两段现值，即是股票评估值。

几何随机模型引入了股利增长的随机概念。该模型假定预期股利为：

R t+1 = R t(1+ g) 概率为 p t = 1，2，……

R t 概率为 1 - p

则股票价格为： P = R 0(1+ p g)/(r-pg)

(5)递延资产又称递延费用，是企业会计核算中的一个科目。该科目核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用。包括开办费、租入固定资产的改良支出、采取待摊办法的固定资产大修理支出，以及摊销期限在一年以上的费用。

首先由于递延资产自身不能单独对外交易或转让，只有当它赖以依存的企业发生产权变动时，才有可能涉及到企业递延资产的评估。递延资产能否构成被评估企业的资产并不取决于它在评估基准日之前所支付数额的多少，而取决于它在评估基准日之后能为新的产权主体带来利益的大小。因此，对递延资产的评估是对其预期经济效益的评估。

其次，评估递延资产，界定其评估范围非常重要。在具体评估递延资产时要注意与其它资产评估之间的协调性。如果经过大修、装修、改良的固定资产，因修理、装修和改良所增加的市场价值已经在固定资产的评估值中得到体现，则对于这一部分预付费所体现的递延资产不应再做重复评估。要注意与其他相关资产之间的协调，认真检查核实，了解费用支出摊销和结余情况，了解新形成的资产和权利的尚存情况，以确保所评估递延资产存在的合理性和有效性。

递延资产评估的货币时间价值因素根据受益时间长短而定。一般情况下，一年内的不予考虑，超过一年时间的要根据具体内容、市场行情的变化趋势处理。

5、

(1)优先股的评估值=200×500×12%[1/(1+10%)+1/(1+10%)2

+1/(1+10%)3]+ 200×500/(1+10%)3

=162944(元)

(2)

1)新产品投资以前两年的收益率分别为：

10%× (1-2%) =9.8%

9.8%× (1-2%) =9.6%

2)新产品投产以前两年内股票收益现值为:

收益现值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2

= 8.52+7.26 = 15.78(万元)

3)新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：

股票收益现值之和=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4

=9.86+8.58=18.44(万元)

4)新产品投产后第三年起该股票收益现值为：

由于从新产品投产后第三年起股利增长率= 20%×25%=5%

所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值=100×1×15%×/(15%-5%)(1+15%)4 =85.76(万元)

5)该股票评估值=15.78+18.44+85.76=119.98(万元)